不動産を差し押さえて債権回収するには？

裁判で債権が認められたとしても債務者が支払いに応じない場合には、強制執行を行うことになります。
強制執行とは、裁判所によって債務者の財産を強制的に差し押さえ、そこから債権を回収する手続きです。
差し押さえる財産には、売掛金債権などの「債権」、土地や建物などの「不動産」、商品在庫や有価証券などの「動産」の3種類があり、それぞれの場合で必要な手続きが変わってきます。

ここでは、不動産を差し押さえて債権回収するための流れについてお伝えします。

不動産は差し押さえしやすい財産？

強制執行を行うためには、債務者がどこにどのような財産を持っているかを債権者が調査する必要があります。
たとえ債権が認められていても、相手の財産を見つけることができなければ差し押さえることはできません。

この点において、不動産登記簿を見ることで確認できる不動産は隠しにくい財産だと言えるでしょう。

また、資産価値が高いケースが多いのも特徴です。
ただし、不動産には第三者の抵当権が設定されているケースも少なくありません。
この場合、抵当権を持っている債権者が不動産の売却代金を優先的に受け取ることになります。

不動産競売の流れ

抵当権の設定されていない不動産を差し押さえして債権回収するには、「不動産競売」を行います。
これは債務者の土地や建物を強制的に売却し、その売却代金から債権を回収するという手続きです。
不動産競売の大まかな流れは以下のようになります。

（１）競売の申し立て
債権者が裁判所に不動産競売の申し立てを行います。
申し立てを行う裁判所は、対象となる不動産を管轄する執行裁判所です。

（２）競売開始決定
裁判所が、不動産執行の開始および対象となる不動産を差し押さえることを決定し、対象不動産に差し押さえ登記がなされます。
開始決定後、債務者および所有者、債権者に開始決定が送達されます。

（３）現況調査、評価
裁判所から執行官へ現況調査命令、評価人へ評価命令が出され、対象不動産の現況や評価額がまとめられます。

（４）入札、売却の実施
裁判所は最低売却価格の決定の後、売却基準価格や入札期間、開札期日などを広告します。
購入希望者は期間中に希望の金額の申出を行います。
裁判所が開札期日に申出額の確認を行い、最も高い金額を申し出た人が適正であるかを判断し、売却許可決定を行います。

（５）購入者の代金納付
購入者は期日までに代金を納付します。
納付時をもって購入者に所有権が移転し、所有権移転登記がなされます。

（６）配当手続き
各債権者が届け出た債権計算書などをもとに、裁判所が納付された代金の分配を行います。

以上が、不動産の差し押さえから債権を回収するまでの大まかな流れになります。
競売の申し立てから実際に配当を受け取るまでには、一般的に1～2年かかることが多いでしょう。
その間、強制執行手続きからは解放されずに、待ち続けなければなりません。
少しでも、負担を軽減するためにも、債権回収の専門弁護士に依頼すべきです。